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Pas de taux fixeaucun taux légal uniforme dans toute la Suissele contrat et le marché sont déterminants
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Tout ce que vous devez savoir sur les commissions de courtage immobilier en Suisse
En Suisse, il n’existe pas de taux de commission fixe valable dans tout le pays pour les courtiers immobiliers. Dans la pratique, des commissions d’environ 2 à 3 % du prix de vente sont souvent mentionnées pour les logements ; cette fourchette constitue un indicateur de marché et non un tarif légal. Le contrat de courtage concret, l’étendue des prestations, la réussite de la transaction, l’échéance, les frais et la TVA sont déterminants. Selon l’art. 413 CO, le salaire du courtier est en principe acquis lorsque le contrat est conclu grâce à l’indication ou à l’entremise du courtier.
Auteur : Nikita von Niederhäuser, expert immobilier UrbanHome Mis à jour : · Temps de lecture : env. 9 minutes
02
env. 2–3 %ordre de grandeur fréquent dans la pratiqueaucun tarif légal
03
Mandatcelui qui mandate le courtier peut être redevable de la commissionvérifier la partie contractante
04
Succèsle salaire du courtier est en principe lié à la conclusion réussieindication ou entremise
Réglementation suisse
Contrat.
Succès.
Proportionnalité.
Le contrat de courtage est réglementé par le Code suisse des obligations. Le mandat convenu et le lien entre l’activité du courtier et la conclusion du contrat sont déterminants.
Code suisse des obligations
01
Pas de taux fixe dans toute la Suisse
Aucun pourcentage légal uniforme n’est prescrit pour les ventes immobilières. Si la rémunération n’est pas fixée, l’art. 414 CO prévoit que le tarif existant ou, à défaut, le salaire usuel est réputé convenu. Fedlex · art. 414 CO →
02
Le succès est central
Selon l’art. 413 CO, le salaire du courtier est en principe acquis dès que le contrat est conclu grâce à son indication ou à son entremise. Le remboursement convenu des frais peut également être dû si l’affaire n’aboutit pas. Fedlex · art. 413 CO →
03
Une rémunération excessive peut poser problème
Lors de l’achat d’un immeuble, un salaire de courtier disproportionné peut, selon l’art. 417 CO, être réduit judiciairement à un montant approprié à la demande du débiteur. Fedlex · art. 417 CO →
Montant de la commission
Quel est le montant de la commission de courtage en Suisse ?
Dans la pratique, la commission est souvent fixée en pourcentage du prix de vente. Pour les logements, des ordres de grandeur d’environ 2 % à 3 % sont fréquents selon la région, le bien et le mandat. Il ne s’agit pas d’un taux légal uniforme.
01
Facteur d’influence
Région
Dans les grandes villes, les agglomérations recherchées et les marchés coûteux, d’autres taux peuvent être usuels que dans les régions rurales.
02
Facteur d’influence
Type de bien
Appartement en propriété, maison individuelle, bien de luxe, terrain ou immeuble de rendement peuvent nécessiter des efforts de commercialisation très différents.
03
Étendue des prestations
Estimation, photographie, annonces, visites, négociations, contrôle de solvabilité et documentation de vente devraient correspondre au montant de la commission.
04
Situation du marché
Une forte demande peut faciliter la vente ; sur des marchés plus difficiles, le positionnement, la durée de commercialisation et les capacités de négociation deviennent plus importants.
Comment interpréter les 2–3 % ?
La fourchette d’environ 2 % à 3 % n’est pas un tarif légal, mais un ordre de grandeur souvent mentionné dans la pratique immobilière suisse. Un article de la NZZ am Sonntag publié par la Chambre suisse des courtiers immobiliers cite des commissions de 2 à 3 % comme fourchette répandue. Chambre suisse des courtiers immobiliers · article de marché →
Vérifier séparément la TVA
La TVA au taux normal peut s’appliquer aux prestations de courtage imposables fournies en Suisse. Le taux normal suisse actuellement en vigueur est de 8,1 %. La question de savoir si et comment la TVA est due ou indiquée dans un contrat de courtage concret dépend du type de prestation et de l’assujettissement du prestataire. AFC · taux de TVA actuels →
Obligation de paiement
Qui paie la commission de courtage ?
Il faut déterminer qui a donné quel mandat au courtier et ce qui a été convenu dans le contrat.
Situations typiques dans les contrats de courtage immobilier en Suisse
Étape par étape
En8
Comment vérifier une commission de courtage.
Examinez systématiquement le contrat de courtage avant de le signer ou de payer une commission.
ObjectifClarté avant la signature
01
Mandant
Qui a mandaté le courtier ?
Indiquer clairement s’il s’agit du vendeur, de l’acheteur ou des deux parties.
02
Honoraires
Comment la commission est-elle calculée ?
Vérifier pourcentage, honoraires minimums, forfait, bonus de succès ou combinaison.
03
Impôts & frais
Qu’est-ce qui est inclus dans le prix ?
Clarifier explicitement la TVA et les frais supplémentaires.
04
Prestation
Que doit fournir le courtier ?
Définir estimation, commercialisation, annonces, visites, négociations et documentation.
05
Échéance
Quand la commission est-elle payée ?
Distinguer authentification, paiement du prix d’achat, transfert de propriété ou autre règle contractuelle.
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Coûts supplémentaires
Quels frais sont facturés séparément ?
Vérifier publicité, photos, drone, plans, home staging ou expertises externes.
07
Durée
Combien de temps le contrat vous engage-t-il ?
Comprendre exclusivité, durée, résiliation et effets postérieurs au contrat.
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Vérification
Faire examiner le contrat en cas de doute
Faire examiner juridiquement ou professionnellement les contrats peu clairs ou économiquement importants avant signature.
Questions de contrôle
10 questions avant la signature
Lorsque ces questions trouvent une réponse claire, un contrat de courtage est beaucoup plus facile à évaluer.
01–05
Mandat et coûts
Qu’est-ce qui a exactement été convenu ?
Qui a mandaté le courtier ?
Quelle prestation concrète le courtier doit-il fournir ?
La commission est-elle prévue en pourcentage, forfait ou combinaison ?
Le montant comprend-il la TVA ou faut-il l’ajouter ?
Quels frais sont dus en supplément ?
06–10
Échéance et risques
Que se passe-t-il dans les cas limites ?
À quel moment exact la commission devient-elle exigible ?
Que se passe-t-il si la vente n’aboutit pas ?
Existe-t-il une exclusivité ou un délai de protection ?
Le courtier peut-il également agir pour l’autre partie ?
La commission est-elle appropriée par rapport au marché, au bien et aux prestations ?
Exemples pratiques
À quoi peut ressembler un accord dans la pratique ?
01
Vendeur
Appartement en propriété à Zurich
Un vendeur mandate un courtier pour commercialiser un appartement en propriété. Une commission en pourcentage du prix de vente est convenue. Le contrat devrait clairement préciser si les photos, annonces ou documents sont facturés séparément et à quel moment la commission devient exigible.
02
Acheteur
Mandat de recherche pour une maison
Une acheteuse mandate un courtier afin qu’il recherche activement une maison dans une région déterminée. Dans ce cas, l’acheteuse peut également être redevable d’une commission. Zone de recherche, critères du bien, honoraires, échéance et critères de succès devraient être clairement définis.
Checklist
Vérifier le contrat de courtage avant de signer
Ces huit points devraient être clarifiés avant la signature.
01
Contrat
Bases clarifiées
Mandant clairement défini
Commission et calcul clairement réglés
TVA et frais clarifiés
Étendue des prestations décrite par écrit
02
Risques
Cas limites clarifiés
Échéance de la commission comprise
Règles en cas de non-vente vérifiées
Exclusivité et durée évaluées
Conflits d’intérêts et double activité clarifiés
Bases légales & sources
Sources primaires et sources de marché
Les principales affirmations juridiques sont reliées à des sources officielles suisses. Les informations de marché sont indiquées séparément.
État des sources :
01
Droit fédéral
Ouvrir Fedlex →
Art. 413–417 CO · Contrat de courtage
Règle notamment la naissance du droit au salaire du courtier, sa fixation en l’absence d’accord, la perte éventuelle du droit et la réduction judiciaire.
02
TVA
Ouvrir l’AFC →
AFC · Taux de TVA suisses
Le taux normal suisse s’élève actuellement à 8,1 %. Pour une facture concrète, il faut vérifier si la prestation de courtage est imposable et si le prestataire est assujetti à la TVA.
03
Pratique du marché · 24.08.2025
Ouvrir l’article de marché →
NZZ am Sonntag · publié par la Chambre suisse des courtiers immobiliers
L’article de presse cite des commissions de 2 à 3 % comme ordre de grandeur répandu. Il s’agit d’un indicateur de marché et expressément pas d’un tarif légal.
Remarque
Ce guide fournit une orientation générale et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal concernant un contrat de courtage ou une vente immobilière spécifique.
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Réponses directes
Ce que les vendeurs et acheteurs souhaitent savoir
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12Questions & réponses
Il n’existe pas de pourcentage légal fixe valable dans toute la Suisse. Dans la pratique, des commissions d’environ 2 % à 3 % du prix de vente sont souvent convenues pour les logements, selon la région, le bien, le marché et l’étendue des prestations. Cette fourchette constitue un indicateur de marché et non un tarif légal. Source de marché →
En règle générale, la partie qui a mandaté le courtier paie. Lors d’une vente immobilière classique, il s’agit souvent du vendeur. Les acheteurs peuvent devoir payer une commission s’ils mandatent eux-mêmes le courtier ou concluent un accord correspondant.
Selon l’art. 413 CO, en principe lorsque le contrat de vente est conclu grâce à l’indication ou à l’entremise du courtier. Le contrat de courtage devrait également préciser à quel moment la commission devient effectivement exigible. Fedlex · art. 413 CO →
Normalement, aucun salaire de courtier n’est dû sans conclusion réussie du contrat. Selon l’art. 413 CO, le remboursement des dépenses peut toutefois être dû si cela a été convenu dans le contrat de courtage. Fedlex · art. 413 CO →
Oui. Selon l’art. 417 CO, un salaire de courtier disproportionné lors de l’achat d’un immeuble peut être réduit par le tribunal à un montant approprié à la demande du débiteur. Il est donc utile de comparer le marché avant de signer. Fedlex · art. 417 CO →
Pas automatiquement. Une telle fourchette peut exister dans la pratique, mais son caractère approprié dépend du prix de vente, du bien, de la région, des efforts, des prestations, du risque et du contexte de marché.
Un accord écrit est fortement recommandé pour des raisons de preuve. Il devrait clairement préciser la commission, les prestations, le bien, le mandant, les frais, l’échéance, la durée et la résiliation.
Une double activité peut être délicate. Elle devrait être divulguée de manière transparente et clairement réglée contractuellement. Selon l’art. 415 CO, le droit au salaire et au remboursement des dépenses peut disparaître si le courtier agit pour l’autre partie en violation du contrat ou se fait également promettre une rémunération par celle-ci contrairement aux règles de la bonne foi. Fedlex · art. 415 CO →
Des frais peuvent être facturés pour les annonces, la photographie, les prises de vue par drone, les plans, l’estimation, le home staging, la documentation ou des expertises externes. Le contrat doit préciser si ces frais sont dus séparément.
Il faut clairement déterminer qui détient quel mandat et comment la commission est répartie. Vendeurs et acheteurs devraient éviter que des mandats peu clairs entraînent des demandes de paiement en double.
Oui. Il est possible de négocier non seulement le montant, mais aussi l’étendue des prestations, les frais, les honoraires minimums, l’exclusivité, la durée, la résiliation, les effets postérieurs au contrat et l’échéance.
Vérifiez le mandant, le bien, les prestations, la commission, la TVA, les frais, l’échéance, l’exclusivité, la durée, la résiliation, les effets postérieurs au contrat, la double activité et les règles en cas de non-vente. En cas de doute, un examen professionnel ou juridique peut être utile.
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